1./ UNE SCI POUR UNE TRANSMISSION ANTICIPEE DE VOTRE PATRIMOINE : PREMIERE IDEE DECRYPTEE PAR UN AVOCAT
Optimiser la transmission de son patrimoine du vivant des ascendants à leurs descendants ; via la donation de parts de société, celle de la SCI.
1.1./ La création d’une SCI présente un avantage pour des parents qui souhaitent, de leur vivant, transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants, tout en conservant la gestion de ce patrimoine.
Grégory ANGLES Montpellier. Concrètement pour cela :
- – Les parents constituent une SCI à laquelle ils apportent leurs immeubles, puis donnent à leurs enfants des parts de la SCI. Les parents, ou l’un d’eux, sont nommés « gérants » de la société, les enfants n’ayant de droit de regard sur la gestion que dans le cadre de leurs prérogatives d’associés.
- – En plus du pouvoir de gestion, les parents souhaitent le plus souvent conserver les revenus du patrimoine transmis à leurs enfants, pour s’assurer un certain niveau de ressources leur vie durant.
- – Le plus souvent donc, les parents apportent à la SCI qu’ils ont constituée la propriété de leurs immeubles, puis donnent à leurs enfants la nue-propriété des parts sociales.
1.2./ Sur le plan fiscal, un exemple chiffré parle beaucoup plus au lecteur :
Monsieur Serge DURAND souhaite transmettre à ses 3 enfants (Stéphane, Stéphane et Sylvain) en octobre 2019 3 appartements qu’il possède à Montpellier dans le Midi méditerranée, à Cannes sur la Côte d’Azur, et à Paris. Ces immeubles sont évalués à 600.000 € chacun.
> Si ce papa donne directement les 3 appartements, chaque enfant se voit attribué 1/3 de la valeur des 3 biens considérés, soit 1.800.000 € / 3 = 600.000 €. Sur ces 600.000 €, un abattement de 100.000 € est appliqué, ramenant la base taxable dans ce cas sans SCI à 500.000 € par enfant.
> Avec une SCI qui détient les 3 immeubles sans aucun passif, comme cela se passe-t-il ? : Supposons que la SCI n’a pas d’autre actif et n’a aucun passif. Pour un capital divisé en 270 parts et une décote de 10% par rapport à la valeur de l’immeuble, la valeur de chaque part sociale est de 1.800.000 € / 270 x 90% = 6.000 €.
Dans ce cas, Monsieur Serge DURAND peut décider de donner 50 parts à chacun de ses enfants dans un premier temps et de ne leur transmettre le solde que 15 ans plus tard. La donation des 50 parts par enfant sera évaluée à 50 x 6.000 € = 300.000 €. La base taxable, ici donc AVEC une SCI, est alors ramenée à 200.000 € par le jeu de l’abattement.
15 ans plus tard, la donation des 120 parts sociales restantes (soit 40 parts par enfant) se fera à nouveau en franchise fiscale, par le jeu de l’abattement.
2./ UNE SCI POUR UNE TRANSMISSION SUCCESSORALE DE VOTRE PATRIMOINE : SECONDE IDEE EXPLIQUEE PAR UN AVOCAT SPECIALISEE EN DROIT IMMOBILIER
- – La création d’une SCI pour la détention d’un patrimoine permet d’assurer la préservation de l’unité du patrimoine familial, par rapport aux risques que fait courir une indivision classique entre plusieurs héritiers.
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– Une SCI facilite le partage puisqu’il est plus facile de partager des parts de société qu’1 immeuble, ou plusieurs immeubles de valeur souvent inégale.
- – Une SCI permet de diminuer la valeur taxable des biens transmis par le jeu d’une décote.
- – Une SCI permet d’éviter la présomption de propriété de l’usufruitier. En principe en effet, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété par le décès de l’usufruitier n’emporte aucun droit de succession (article 1133 CGI). La présomption de propriété visée à l’article 751 CGI ne s’applique pas lorsque le bien immobilier appartient à une SCI.
- – Une SCI permet de préserver le différé de paiement des droits de succession. En effet, l’héritier de la nue-propriété des parts de la SCI qui détient l’immeuble ne deviendra imposable que s’il cède des droits sur les parts ; si c’est la SCI qui cède l’immeuble, l’héritier qui conserve la nue-propriété de ses parts n’est pas déchu du différé de paiement obtenu.