Grégory ANGLES. Propriétaires expropriés ou menacés, que faire en cas d’expropriation ?
La très grande majorité des acquisitions par les collectivités publiques, communes, ou autres, s’effectuent par voie amiable. Le juge de l’expropriation n’arbitre en effet le montant des indemnités que dans 10% des cas.
1./ Il convient en premier lieu de s’efforcer de suivre la progression du projet de l’administration.
Lors de l’enquête publique et de l’enquête parcellaire, il est recommandé de prendre connaissance du dossier, de consulter les plans, même si on n’estime pas utile de faire des observations par écrit.
Tirer profit des réunions d’information sont l’occasion de faire la connaissance d’autres personnes ayant les mêmes préoccupations, de recueillir et d’échanger des renseignements, et au besoin, de se grouper même de façon informelle pour consulter un bon avocat.
2./ La stratégie de l’administration est la suivante. Obtenir un certain nombre d’accords amiables avec les propriétaires pour les opposer ensuite aux autres propriétaires. Ces accords serviront en effet de termes de comparaison produits devant, le cas échéant, un juge.
3./ Ignorer les courriers individuels de l’administration et s’abstenir d’y répondre n’est pas la meilleure stratégie pour le propriétaire menacé d’expropriation pour négocier.
D’ailleurs, en cas de transaction amiable, on peut obtenir des compensations : sous forme d’indemnités accessoires, sous forme de prestations en nature comme, par exemple, des travaux exécutés lors de la réalisation de l’ouvrage public.
Le plus difficile est de trouver des “termes de comparaison” crédibles, adaptés à l’espèce et susceptibles d’être efficacement opposés à ceux présentés par l’administration, à dessein de faible valeur… Il faut à ce sujet faire appel à un avocat, à un expert en droit immobilier et à un géomètre-expert.
4./ Par ailleurs, en amont, il peut y avoir intérêt et opportunité à contester la légalité d’une “déclaration d’utilité publique” (DUP) ou celle de “l’arrêté de cessibilité”. Les délais pour agir sont très courts !
II./ EN CAS D’EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION PAR L’ADMINISTRATION :
1./ Le propriétaire concerné a toujours la possibilité de renoncer à l’aliénation si le prix fixé en dernier lieu après négociation ne convient pas, en attendant des jours meilleurs.
Si l’administration décide par la suite d’exproprier, le propriétaire gagne au moins “l’indemnité accessoire de remploi” qu’il ne perçoit pas en cas de préemption.
2./ La personne chargée d’établir la “déclaration d’intention d’aliéner” (DIA), le Notaire en clair, de bien mentionner toutes les conditions de la vente : honoraires de négociation s’il y a un agent immobilier ; nom du bénéficiaire ; etc. au besoin en renvoyant à un document séparé qui sera annexé à la DIA.
Si le Notaire a oublié quelque chose d’important, il peut toujours annuler la DIA, procéder à un “retrait de DIA” pour en notifier derrière immédiatement une nouvelle rectificative.
Ne nous cachons pas, souvent, l’administration détourne la procédure applicable en matière de “droit de préemption urbain” (DPU) dans le seul but de faire pression sur le vendeur afin de le persuader de baisser son prix !