Travaux imposés par l’administration au bailleur
Il appartient en principe au bailleur de prendre à sa charge tous les travaux imposés par l’administration. Les locaux donnés en location doivent être conformes à leur destination contractuelle.
Ils doivent également tenir compte du lieu de leur situation et ainsi respecter les règlements applicables (autorisations d’urbanisme, respect du règlement de copropriété ou du règlement intérieur en vigueur dans une galerie commerciale…).
Règlement de copropriété
Un règlement de copropriété peut interdire en effet toute activité commerciale ou en limiter l’exercice à une profession libérale (médecin, avocat, infirmière, architecte ou autre…).
De ce chef, le fait que le commerçant concerné oppose à la copropriété une autorisation de l’administration ne suffira pas… la copropriété pourra le forcer à cesser son exploitation commerciale interdite par le règlement de copropriété.
Pour autant une clause à ce niveau du règlement de copropriété devra être interprétée strictement :
– En ce sens, une clause qui interdit un commerce de café, bar et restaurant ne peut être opposée pour une activité de salon de thé et de petite restauration.
– Autre exemple intéressant et courant en pratique, dans un bel immeuble, est considérée comme valable une clause du règlement de copropriété qui imposerait que les locaux commerciaux soient exclusivement utilisés pour les commerces et marques de luxe. La copropriété ne pourra ainsi être accusée de refuser une activité de restauration rapide par définition bruyante ; l’évolution au fil des années de l’environnement de cet immeuble ne peut d’ailleurs pas être opposé à la copropriété.
Le règlement de copropriété doit être respecté strictement
Le règlement de copropriété doit être respecté strictement.
Ainsi, en la matière, il n’y a pas de raisonnement par analogie possible.
Un contrat de location commerciale en principe ne peut pas décharger le bailleur de son obligation de délivrance d’un local en état de servir à l’usage prévu contractuellement.
Ce principe trouve ses exceptions dans la finesse du rédacteur du contrat. Ce dernier en effet, lorsqu’il est habile et selon la personne qu’il conseille (locataire ou propriétaire), par une stipulation expresse, fera en sorte de mettre, par exemple, à la charge du locataire les travaux de sécurité exigés par l’administration.
A cela, la loi “Pinel” et son décret d’application de 2014 disposent que les grosses réparations qui touchent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ne peuvent plus, en raison de leur nature, être imputés et/ou stipulés “aux frais du locataire”.
A ce titre et de façon générale, si le locataire ne peut pas justifier de son impossibilité d’utiliser son local conformément à sa destination, il ne peut valablement refuser de payer ses loyers.
Le droit immobilier et les normes liées à la décence.
Les normes liées à la “décence”, comme pour un logement, sont applicables à un local commercial qui comprend aussi des pièces “à vivre” telles qu’une cuisine, une chambre ou autre.
Si ce logement n’est pas décent (état de l’installation électrique ou de gaz non conformes…), le locataire-commerçant peut exiger l’exécution des travaux nécessaire auprès de son propriétaire-bailleur.
Il peut aussi solliciter l’allocation de dommages et intérêts.