1./ LOYER COMMERCIAL ET RENOUVELLEMENT :

Grégory ANGLES Montpellier. A défaut d’accord des parties, bailleur et locataire, le loyer du bail commercial renouvelé se détermine au travers de 2 principes :

1.1./ En application de l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant du loyer à objectiver doit correspondre à la valeur locative.

Nommons cette valeur locative “X”.

Les articles R.145-3 et suivants du Code de commerce visent limitativement les différents éléments qu’il faut prendre en compte, à savoir : -1) les caractéristiques du local (situation de l’immeuble, emplacement, commodité d’accès pour le public, importance des surfaces affectées à la réception du public à l’exploitation, adaptation rationnelle des dimensions à la forme d’activité qui y est exercée, état d’entretien, vétusté, nature du local, …) ; -2) la destination des lieux ; -3) les obligations respectives des parties ; -4) les modalités de fixation du loyer d’origine ; -5) les facteurs locaux de commercialité du commerce considéré modifiés notablement…

1.2./ Le second principe est celui selon lequel la variation du loyer ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail venu à expiration.

L’article L.145-34 du Code de commerce traite de la question.

Nommons cette valeur “Y”.

Après fixation, à dire d’expert, de ce loyer plafond, le juge (éventuellement saisi) ou les parties par voie de protocole rédigé par un avocat sera (ou seront) tenu(es) d’arrêter le loyer à la plus faible de ces 2 valeurs : X ou Y.

A ) La règle du plafonnement s’applique :

• – lorsque la durée contractuellement prévue au bail venu à expiration n’est pas supérieure à 9 ans ;
• – lorsque le bail venu à expiration, bien que conclu pour une durée de 9 ans, s’est poursuivi par l’effet d’une tacite prolongation pendant une période inférieure à 12 ans.

B) La règle du plafonnement ne s’applique pas dans certains cas précis, alors on parle de “déplafonnement“.

Pour qu’il y ait déplafonnement, 3 éléments majeurs sont pris en considération (articles R.145-3 et suivants du Code de commerce) :

• – la modification doit être notable ;
• – la modification doit se rapporter aux caractéristiques propres des locaux considérés ;
• – la modification doit s’être produite au cours du bail à renouveler, c’est-à-dire au cours du bail venu à expiration ou au moment même de la prise d’effet du nouveau bail… ce ne sera donc pas le cas lorsque la modification en question a été prise en compte au moment de la conclusion du bail.

ATTENTION : Au-delà d’un déplafonnement possible, il est à noter que l’article L.145-34 du Code de commerce pose une limitation annuelle de 10% à l’augmentation du loyer découlant du déplafonnement.

On parle en pratique à ce sujet de “palier d’augmentation” pour la mise en oeuvre d’un déplafonnement du loyer du bail arrivé à expiration dont il est discuté du renouvellement.

Telles sont, pour un avocat, les premières règles de base en matière de plafonnement et de déplafonnement du loyer d’un bail commercial.

2./ AVOCAT BAUX COMMERCIAUX, EXPERT IMMOBILIER ET PROCEDURE DE RENOUVELLEMENT SUR PARIS OU EN PROVINCE DANS LE MIDI LA MEDITTERRANEE A MONTPELLIER OU SUR LA FRENCH RIVIERA A CANNES (MIPIM-MAPIC) :

Ce point fera l’objet d’un prochain article.