1./ UNE SCI POUR UNE TRANSMISSION ANTICIPEE DE VOTRE PATRIMOINE : PREMIERE IDEE DECRYPTEE PAR UN AVOCAT
Optimiser la transmission de son patrimoine du vivant des ascendants à leurs descendants ; via la donation de parts de société, celle de la SCI.
1.1./ La création d’une SCI présente un avantage pour des parents qui souhaitent, de leur vivant, transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants, tout en conservant la gestion de ce patrimoine.
Grégory ANGLES Montpellier. Concrètement pour cela :
- – Les parents constituent une SCI à laquelle ils apportent leurs immeubles, puis donnent à leurs enfants des parts de la SCI. Les parents, ou l’un d’eux, sont nommés “gérants” de la société, les enfants n’ayant de droit de regard sur la gestion que dans le cadre de leurs prérogatives d’associés.
- – En plus du pouvoir de gestion, les parents souhaitent le plus souvent conserver les revenus du patrimoine transmis à leurs enfants, pour s’assurer un certain niveau de ressources leur vie durant.
- – Le plus souvent donc, les parents apportent à la SCI qu’ils ont constituée la propriété de leurs immeubles, puis donnent à leurs enfants la nue-propriété des parts sociales.
1.2./ Sur le plan fiscal, un exemple chiffré parle beaucoup plus au lecteur :
Monsieur Serge DURAND souhaite transmettre à ses 3 enfants (Stéphane, Stéphane et Sylvain) en octobre 2019 3 appartements qu’il possède à Montpellier dans le Midi méditerranée, à Cannes sur la Côte d’Azur, et à Paris. Ces immeubles sont évalués à 600.000 € chacun.
> Si ce papa donne directement les 3 appartements, chaque enfant se voit attribué 1/3 de la valeur des 3 biens considérés, soit 1.800.000 € / 3 = 600.000 €. Sur ces 600.000 €, un abattement de 100.000 € est appliqué, ramenant la base taxable dans ce cas sans SCI à 500.000 € par enfant.
> Avec une SCI qui détient les 3 immeubles sans aucun passif, comme cela se passe-t-il ? : Supposons que la SCI n’a pas d’autre actif et n’a aucun passif. Pour un capital divisé en 270 parts et une décote de 10% par rapport à la valeur de l’immeuble, la valeur de chaque part sociale est de 1.800.000 € / 270 x 90% = 6.000 €.
Dans ce cas, Monsieur Serge DURAND peut décider de donner 50 parts à chacun de ses enfants dans un premier temps et de ne leur transmettre le solde que 15 ans plus tard. La donation des 50 parts par enfant sera évaluée à 50 x 6.000 € = 300.000 €. La base taxable, ici donc AVEC une SCI, est alors ramenée à 200.000 € par le jeu de l’abattement.
15 ans plus tard, la donation des 120 parts sociales restantes (soit 40 parts par enfant) se fera à nouveau en franchise fiscale, par le jeu de l’abattement.
2./ UNE SCI POUR UNE TRANSMISSION SUCCESSORALE DE VOTRE PATRIMOINE : SECONDE IDEE EXPLIQUEE PAR UN AVOCAT SPECIALISEE EN DROIT IMMOBILIER
- – La création d’une SCI pour la détention d’un patrimoine permet d’assurer la préservation de l’unité du patrimoine familial, par rapport aux risques que fait courir une indivision classique entre plusieurs héritiers.
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– Une SCI facilite le partage puisqu’il est plus facile de partager des parts de société qu’1 immeuble, ou plusieurs immeubles de valeur souvent inégale.
- – Une SCI permet de diminuer la valeur taxable des biens transmis par le jeu d’une décote.
- – Une SCI permet d’éviter la présomption de propriété de l’usufruitier. En principe en effet, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété par le décès de l’usufruitier n’emporte aucun droit de succession (article 1133 CGI). La présomption de propriété visée à l’article 751 CGI ne s’applique pas lorsque le bien immobilier appartient à une SCI.
- – Une SCI permet de préserver le différé de paiement des droits de succession. En effet, l’héritier de la nue-propriété des parts de la SCI qui détient l’immeuble ne deviendra imposable que s’il cède des droits sur les parts ; si c’est la SCI qui cède l’immeuble, l’héritier qui conserve la nue-propriété de ses parts n’est pas déchu du différé de paiement obtenu.