DROIT IMMOBILIER ET DE LA CONSTRUCTION : ATTAQUE ET DEFENSE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE.
1) Un permis de construire déposé par un promoteur immobilier va, pour un voisin immédiat (copropriétaire, syndicat de copropriétaires d’un immeuble résidentiel, propriétaires de villas), le plus souvent, entraîner de lourds préjudices par sa mise en œuvre du chef des conséquences de ce projet de construction sur la vue, le cadre de vie des copropriétaires, des troubles du voisinage ainsi que ceux occasionnés par les travaux comme par l’encombrement des accès, impact non négligeable sur les conditions d’occupation et de jouissance, risque d’inondation, troubles de la circulation, perte d’ensoleillement, préjudice esthétique ; le tout faisant in fine et au surplus perdre valeur économique à leurs biens immobiliers pré-existants.
AVOCAT EN DROIT DE LA COPROPRIETE : PROCEDURE.
Grégory ANGLES Montpellier. La recevabilité des copropriétaires à titre individuel autant que celle aux côtés d’un syndicat des copropriétaires est largement admise (en ce sens, CE 26 juin 1991 n°97197 ; Sté études et réalisations foncières et immobilières ; CE 7 février 1994, Sarl RYPP JCP G 1995-II-22364). Encore plus récemment, en 2018, la Conseil d’Etat, juridiction suprême sur le plan administratif, a annulé le jugement du Tribunal administratif de Nice qui n’avait pas voulu en juger ainsi (en ce sens, CE 18 mai 2018, chbre 1 n°412174, Sdc Cté immobilière Oliveraie de Bellet, Nice, annulation).
Ainsi donc, en faisant appel à un avocat spécialisé en droit immobilier et de la construction, les copropriétaires peuvent à titre individuel contester le permis de construire de leur voisin immédiat. Le syndicat des copropriétaires, aussi.
2) Au-delà de cela. Une construction doit être conforme au permis de construire délivrée par l’autorité publique. L’exécution de travaux ou l’utilisation du sol en méconnaissance des règles prescrites, est punie d’une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, soit dans les autres cas, un montant de 300.000 €.
a) Lorsqu’une construction immobilière ne correspond pas à ce qui a été autorisé par le permis de construire, et dans l’hypothèse où le maire ne juge pas utile d’exercer des poursuites lorsqu’une infraction a lieu, un voisin peut saisir le préfet afin que celui-ci se substitue au maire dans le cadre de son pouvoir hiérarchique.
Dans le cas où il existe une décision administrative préalable de refus de faire constater l’infraction, la personne intéressée peut alors saisir le tribunal administratif d’une requête dirigée contre cette décision assortie d’une injonction faite au maire et/ou au préfet à titre de mesure d’exécution de faire dresser procès-verbal (PV) et d’en transmettre une copie au Procureur de la République.
Cette requête peut être assortie d’une requête en référé-suspension.
b) Un voisin, grâce à un avocat habile à la rédiger pour qu’elle soit mieux prise en compte, peut aussi saisir l’autorité judiciaire, par dépôt de plainte directement auprès du Procureur de la République qui appréciera la suite à donner.
La plainte avec constitution de partie civile au procès pénal devant le juge d’instruction a pour effet de mettre l’action publique en mouvement par l’engagement des poursuites ; à moins d’un refus du Procureur de donner suite et/ou de considérer que les faits rapportés ont une qualification pénale.
c) Dans l’hypothèse où le voisin estime subir un préjudice direct et personnel découlant des faits en cause (perte d’ensoleillement, vis-à-vis direct, préjudice esthétique, perte de valeur marchande de leur bien du fait de la construction…), il peut se rapprocher d’un avocat pour soumettre ses prétentions au juge civil, au besoin devant le juge des référés.
3) Mieux encore ! quels sont les risques à poursuivre, à continuer des travaux après l’annulation d’un permis de construire ?
Il s’agit ici de la question du “trouble manifestement illicite”.
Un trouble est illicite lorsqu’il est défendu par la loi ou par la morale.
Le trouble qu’il importe de faire cesser est à la fois : – l’acte perturbateur commis par le défendeur ; – et le dommage subi par le demandeur.
Appliqué à un litige d’urbanisme, pour ordonner des mesures conservatoires, le juge civil des référés ne doit pas avoir à interpréter ou apprécier la légalité d’un acte administratif (plan local d’urbanisme, permis de construire, etc.).
En ce sens, un juge des référés peut ordonner la suspension des travaux dès l’annulation d’un permis, alors même que le jugement du tribunal administratif serait frappé d’appel.
Si la personne sanctionnée ne respecte pas ce qu’on lui dit et ordonne, une astreinte de plusieurs centaines d’euros peut lui être appliquée.
S’il persiste, sur le montant qui sera jugée au titre de la liquidation de l’astreinte, il ne restera plus comme moyen de défense que de justifier de difficultés. Ainsi, un juge peut réduire de près de la moitié le montant de l’astreinte provisoire afin de tenir compte “du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter”.